L'infrastructure collective de recharge en copropriété est devenue l'un des sujets les plus complexes à gérer pour les syndics. D'un côté, les résidents propriétaires de véhicules électriques exercent leur droit à la prise ou demandent une solution collective. De l'autre, la copropriété doit trouver un modèle de gouvernance, de financement et d'exploitation qui soit équitable pour tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne possèdent pas encore de véhicule électrique. Ce guide détaille chaque étape du projet : cadre juridique, modèles d'infrastructure, vote en assemblée générale, aides financières, délestage dynamique et supervision.
Ce qu'il faut retenir
Droit à la prise : tout résident (propriétaire ou locataire) peut demander l'installation d'une borne individuelle à ses frais. La copropriété ne peut pas s'y opposer sans motif sérieux et légitime, et doit répondre dans un délai de 3 mois.
Infrastructure collective : alternative au droit à la prise individuel, elle permet de déployer une solution mutualisée financée partiellement par la copropriété, avec une gestion centralisée, un délestage dynamique et une refacturation individuelle automatisée.
Vote en AG : une infrastructure collective IRVE peut être votée à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sans accord unanime.
ADVENIR : le programme ADVENIR finance jusqu'à 960 euros HT par point de charge en copropriété résidentielle.
Puissance électrique : sans délestage dynamique, l'installation de plusieurs bornes dans un immeuble peut saturer l'alimentation commune. Le smart charging permet d'éviter tout renforcement de réseau.
Le cadre juridique : droit à la prise et infrastructure collective
Le droit à la prise : ce que la loi garantit aux résidents
Le droit à la prise est inscrit dans la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il garantit à tout résident d'une copropriété, qu'il soit propriétaire occupant, propriétaire bailleur ou locataire, le droit de faire installer une borne de recharge individuelle à ses frais dans sa place de stationnement. Ce droit est opposable à la copropriété et au bailleur.
La procédure est formalisée : le résident adresse une demande d'autorisation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic dispose de 3 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord tacite. La copropriété ne peut refuser que pour des motifs sérieux et légitimes (impossibilité technique avérée, travaux imminents affectant le parking, etc.).
A noter : le droit à la prise individuel ne dispense pas le résident de respecter les règles techniques (certification de l'installateur IRVE, compatibilité avec l'installation existante) ni de prendre en charge l'intégralité du coût des travaux sur ses parties privatives. La copropriété ne contribue pas financièrement à une installation individuelle au titre du droit à la prise.
L'infrastructure collective : une approche plus efficace pour la copropriété
Face à la multiplication des demandes individuelles de droit à la prise, de plus en plus de copropriétés optent pour une infrastructure collective de recharge : une solution mutualisée, installée sur les parties communes, gérée par le syndic via un opérateur IRVE, et accessible à l'ensemble des résidents qui souhaitent recharger leur véhicule électrique.
Cette approche présente de nombreux avantages par rapport à une multiplication de bornes individuelles : une seule installation électrique mutualisée (réduction des coûts de génie civil), un délestage dynamique qui protège la puissance commune de l'immeuble, une refacturation individuelle automatisée session par session, et une gouvernance centralisée via le syndic.
Le vote en assemblée générale
La majorité requise selon le type de décision
La loi SRU et ses évolutions ont simplifié les règles de vote pour les infrastructures de recharge en copropriété. Depuis la loi d'Orientation des Mobilités (LOM) de 2019, l'installation d'une infrastructure collective IRVE dans les parties communes d'une copropriété relève de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité simple des voix exprimées lors de l'assemblée générale.
Concrètement, si 60 % des copropriétaires présents ou représentés en AG votent pour, le projet est adopté, même si des copropriétaires s'y opposent. Cette règle s'applique à l'installation de l'infrastructure collective sur les parties communes (fourreaux, tableau électrique dédié, bornes dans les allées).
Type de décision | Majorité requise | Base légale | Remarque |
|---|---|---|---|
Installation d'une infrastructure collective IRVE sur parties communes | Majorité art. 24 (50 %+) | Loi LOM 2019 | Applicable depuis le décret du 11 février 2020 |
Financement sur fonds communs de la copropriété | Majorité art. 25 (50 % de tous les copropriétaires) | Loi du 10/07/1965 | Nécessaire si la copropriété finance une partie des travaux |
Convention avec un opérateur IRVE | Majorité art. 24 | Loi LOM 2019 | Le syndic signe la convention au nom de la copropriété |
Modification du règlement de copropriété pour les charges IRVE | Unanimité | Art. 26 al. 4 | Rarement nécessaire si la convention IRVE gère les charges |
La résolution type pour l'ordre du jour de l'AG
Pour inscrire l'infrastructure de recharge à l'ordre du jour, le syndic doit formuler une résolution précise accompagnée des devis et d'une note technique. La résolution doit indiquer : le périmètre des travaux (nombre de places équipées, type de bornes), le prestataire pressenti avec son devis, le modèle de financement (fonds propres, emprunt, aides ADVENIR), et le modèle de refacturation individuelle aux résidents utilisateurs.
Les trois modèles d'infrastructure collective
Il n'existe pas un seul modèle d'infrastructure collective de recharge en copropriété. Trois approches principales se distinguent selon la taille de la copropriété, le niveau de demande des résidents et les capacités financières du syndicat.
Recommandé
Opérateur IRVE tiers (modèle concessif)
Un opérateur comme Nexteneo installe l'infrastructure à ses frais (ou avec une participation limitée de la copropriété), l'exploite et en assure la maintenance. Les résidents paient directement leurs consommations à l'opérateur. La copropriété ne gère rien.
+ Zéro gestion pour le syndic. + Coût initial minimal. + Supervision et maintenance incluses.
- L'opérateur prélève une marge sur les sessions. - Contrat de concession à négocier.
Courant
Infrastructure copropriété avec supervision
La copropriété finance et possède l'infrastructure. Un logiciel de supervision gère les accès, mesure les consommations et génère les données de refacturation individuelle pour le syndic.
+ La copropriété est propriétaire. + Tarif kWh au coût réel pour les résidents.
- Investissement initial à financer. - Le syndic gère la refacturation mensuelle.
Déconseillé
Bornes individuelles multiplexées (droit à la prise)
Chaque résident installe sa propre borne dans sa place privative. La copropriété ne finance rien mais perd le contrôle de la puissance commune.
+ Simplicité initiale. + Chaque résident est indépendant.
- Risque de saturation électrique sans délestage. - Coûts individuels plus élevés (pas d'économies d'échelle). - Aucune gestion centralisée.
La contrainte électrique : pourquoi le délestage dynamique est indispensable
La réalité de la puissance disponible dans un immeuble
Un immeuble de 40 logements dispose généralement d'une puissance souscrite sur les parties communes de 36 à 72 kVA. Cette puissance alimente les ascenseurs, l'éclairage des parties communes, les pompes, la ventilation et les équipements collectifs. S'il est tentant d'imaginer que la puissance disponible suffit pour quelques bornes de recharge, la réalité est souvent différente.
Une borne de 7,4 kW représente environ 10 % de la puissance souscrite d'un tel immeuble. Si 5 résidents branchent simultanément leur véhicule le soir en rentrant du travail, ce sont 37 kW supplémentaires qui s'ajoutent instantanément à la consommation de l'immeuble. Sans système de pilotage, le résultat est la disjonction du tableau général ou l'obligation d'augmenter la puissance souscrite auprès d'Enedis, pour un coût de plusieurs milliers d'euros.
Le délestage dynamique : la solution qui change tout
Le délestage dynamique est la fonction centrale de tout logiciel de supervision IRVE sérieux. Un compteur communicant installé sur le tableau général de l'immeuble mesure en temps réel la puissance appelée par l'ensemble des parties communes. Quand cette puissance approche du seuil souscrit, le logiciel réduit automatiquement la puissance allouée aux bornes, en commençant par les véhicules dont la batterie est la plus chargée.
Ce mécanisme garantit que l'immeuble ne dépasse jamais sa puissance souscrite, quelle que soit la sollicitation simultanée des bornes. En pratique, cela permet d'installer jusqu'à quatre fois plus de bornes sur une puissance existante sans renforcement de réseau. Notre analyse de l'audit de faisabilité IRVE décrit précisément le calcul de dimensionnement pour une copropriété.
Le cas concret d'une copropriété de 50 logements
Sans délestage dynamique
Puissance souscrite parties communes : 36 kVA. Consommation habituelle de pointe : 20 kW. Puissance disponible pour la recharge : 16 kW maximum, soit 2 bornes de 7,4 kW simultanément. Au-delà, risque de disjonction ou obligation de renforcement d'abonnement.
Avec délestage dynamique
La même puissance souscrite de 36 kVA. Le logiciel de supervision mesure en temps réel la consommation des parties communes et ajuste la puissance des bornes en conséquence. Si l'immeuble consomme 20 kW, les 16 kW restants sont répartis dynamiquement entre toutes les bornes connectées. Résultat : 6 à 8 bornes peuvent cohabiter sans jamais saturer l'installation, contre 2 sans pilotage.
La refacturation individuelle : l'enjeu central de l'équité
Pourquoi la refacturation individuelle est indispensable
L'un des principaux freins à l'adoption d'une infrastructure collective de recharge en copropriété est la question de l'équité entre copropriétaires. Pourquoi un copropriétaire sans véhicule électrique devrait-il contribuer aux charges de recharge d'un voisin ? La réponse est simple : il ne le devrait pas. Et c'est précisément le rôle du logiciel de supervision.
Le logiciel mesure la consommation de chaque session de recharge au kilowattheure près, en associant chaque session à un résident identifié par son badge RFID ou l'application mobile. Le syndic reçoit chaque mois un rapport de consommation individuel, prêt à l'emploi pour la facturation. Les résidents qui ne rechargent pas ne paient rien. Ceux qui rechargent paient exactement ce qu'ils consomment.
Les trois modes de refacturation en copropriété
Refacturation directe par le syndic
Le syndic reçoit les données de consommation du logiciel de supervision et les intègre dans les appels de charges périodiques. C'est le modèle le plus simple à mettre en place, mais il alourdit le travail administratif du syndic. Ce mode convient aux petites copropriétés (moins de 20 logements) avec peu de bornes.
Facturation directe par l'opérateur IRVE
Dans le modèle concessif, l'opérateur IRVE facture directement les résidents pour leurs consommations, sans passer par le syndic. Le syndic reçoit uniquement un rapport agrégé pour son suivi. C'est le modèle le moins contraignant pour la gestion de la copropriété et celui que préconise Nexteneo pour les immeubles de plus de 30 logements.
Prélèvement automatique via application
Les résidents rechargent en utilisant l'application mobile Nexteneo, qui enregistre leurs sessions et prélève automatiquement le montant correspondant selon le tarif paramétré. Le syndic n'intervient pas dans la transaction. Ce modèle offre la plus grande fluidité pour les résidents et la plus faible charge administrative pour la copropriété.
Les aides financières pour la copropriété
Le programme ADVENIR en copropriété résidentielle
Le programme ADVENIR est le principal dispositif de financement des infrastructures de recharge en copropriété. Pour les copropriétés résidentielles, le taux de financement est particulièrement avantageux : jusqu'à 50 % du coût HT de l'installation, plafonné à 960 euros HT par point de charge.
Pour une copropriété qui installe 10 bornes avec un coût total de 25 000 euros HT, l'aide ADVENIR peut atteindre 9 600 euros, soit près de 40 % du coût total. Les détails complets des conditions d'éligibilité sont dans notre guide sur le financement ADVENIR.
Point critique : comme pour tout projet ADVENIR, la demande doit impérativement être déposée avant la signature du devis d'installation. Nexteneo prend en charge le montage du dossier ADVENIR pour les copropriétés clientes.
Les aides locales et les dispositifs complémentaires
Plusieurs collectivités territoriales proposent des aides complémentaires pour l'équipement des copropriétés en infrastructure de recharge : subventions régionales, fonds FEDER, aides des agglomérations. Ces dispositifs varient selon les territoires et sont souvent cumulables avec ADVENIR. Les Espaces Info Energie (EIE) et les Agences Locales de l'Energie et du Climat (ALEC) sont les bons interlocuteurs pour identifier ces aides locales.
Les Certificats d'Economie d'Energie (CEE) peuvent également être mobilisés selon la nature des travaux associés (renforcement électrique, installation de fourreaux dans le cadre d'une rénovation plus large).
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Les étapes du projet : du premier résident demandeur à la mise en service
Le processus complet pour le syndic
Diagnostic préalable : réalisation d'un audit de faisabilité IRVE par un opérateur certifié. L'audit analyse la puissance électrique disponible sur les parties communes, le nombre de places de stationnement, la faisabilité du câblage et le nombre de bornes installables sans renforcement réseau.
Choix du modèle d'infrastructure : avec l'aide de l'opérateur IRVE, le syndic choisit entre le modèle concessif (opérateur tiers) et le modèle propriété copropriété. Chaque modèle fait l'objet d'un devis détaillé.
Préparation du dossier AG : rédaction de la résolution, préparation de la note technique et financière (devis, plan de financement, modèle de refacturation), inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Dépôt de la demande ADVENIR : avant la signature de tout devis, même avant l'AG, pour sécuriser les aides. Nexteneo accompagne le syndic dans cette démarche.
Vote en assemblée générale : présentation du projet aux copropriétaires, vote à la majorité de l'article 24. En cas d'adoption, signature de la convention avec l'opérateur IRVE.
Travaux d'installation : pose des bornes, installation du compteur communicant sur le tableau général, câblage depuis les armoires électriques, mise en place de la connectivité. Durée : 2 à 5 jours selon la taille de la copropriété.
Mise en service et formation : configuration du logiciel de supervision, création des profils résidents, test du délestage dynamique. Présentation du service aux résidents (notice d'utilisation, activation des badges ou de l'application).
Supervision et exploitation au quotidien
Ce que le logiciel de supervision gère automatiquement
Une fois l'infrastructure collective de recharge en service, la supervision prend en charge l'ensemble de l'exploitation sans intervention manuelle du syndic. La plateforme Nexteneo surveille l'état de chaque borne en temps réel, détecte les anomalies, résout à distance 85 % des incidents, gère la répartition de la puissance via le délestage dynamique, et génère chaque mois les rapports de consommation individuelle pour la refacturation.
Le syndic accède à un tableau de bord dédié qui lui permet de consulter en temps réel le statut des bornes, les consommations cumulées par résident, les alertes actives et les rapports mensuels. Aucune connaissance technique n'est requise : l'interface est conçue pour des professionnels de la gestion immobilière.
La gestion des nouveaux résidents et des déménagements
Dans une copropriété, les résidents changent. Le logiciel de supervision Nexteneo permet au syndic d'ajouter ou de supprimer un utilisateur en quelques clics, de transférer les droits d'accès lors d'une vente, ou de suspendre temporairement l'accès d'un résident. Chaque changement de situation est traçable et documenté, sans interruption du service pour les autres résidents.
FAQ : les questions des syndics et des conseils syndicaux
Un seul résident peut-il bloquer le projet d'infrastructure collective ?
Non. Depuis la loi LOM de 2019, l'installation d'une infrastructure collective IRVE relève de l'article 24 (majorité simple des voix exprimées en AG). Un ou plusieurs copropriétaires opposants ne peuvent pas bloquer le projet si la majorité est atteinte. En revanche, si le projet implique un financement sur les fonds communs de la copropriété, la majorité de l'article 25 (50 % de l'ensemble des copropriétaires) est requise pour ce volet spécifique.
Les copropriétaires sans véhicule électrique paient-ils quelque chose ?
Non, si le modèle de refacturation est correctement configuré. Dans le modèle concessif (opérateur tiers), les résidents paient directement leurs consommations à l'opérateur et les charges de la copropriété ne sont pas impactées. Dans le modèle propriété copropriété, la refacturation individuelle au kWh garantit que seuls les utilisateurs réels paient pour la recharge. Les coûts d'installation et de maintenance mutualisés peuvent en revanche être répartis entre tous les copropriétaires si la décision a été prise en AG.
Que se passe-t-il si la puissance de l'immeuble est insuffisante pour les bornes ?
C'est précisément le rôle du délestage dynamique. Le logiciel de supervision adapte en temps réel la puissance allouée aux bornes selon la consommation globale de l'immeuble. Si la puissance disponible est limitée, toutes les bornes fonctionnent à puissance réduite plutôt qu'une seule à pleine puissance. Chaque véhicule recharge plus lentement, mais tous rechargent. Dans la grande majorité des cas, cela suffit pour que chaque résident récupère son autonomie quotidienne pendant la nuit. Un audit de faisabilité calcule précisément le nombre de bornes installables sur votre immeuble.
Un locataire peut-il exercer son droit à la prise sans accord du propriétaire ?
Le locataire exerce son droit à la prise en adressant sa demande simultanément au syndic (pour les travaux sur parties communes) et au bailleur (pour les travaux dans sa place privative). Le bailleur et la copropriété ont 3 mois pour répondre. L'absence de réponse vaut accord tacite. Le locataire prend en charge l'intégralité des coûts d'installation dans sa place privative.
Peut-on équiper seulement certaines places et pas d'autres ?
Oui. L'infrastructure collective peut être déployée sur un sous-ensemble des places de stationnement (par exemple, les 10 places dont les propriétaires ont exprimé un intérêt à court terme), avec un pré-équipement (fourreaux, câblage) des autres places pour une extension ultérieure à moindre coût. C'est l'approche que recommande Nexteneo : déployer en phases pour maîtriser l'investissement initial tout en préparant l'avenir.
Quelle est la durée de vie d'une infrastructure collective IRVE ?
Les bornes de recharge AC de 7,4 kW ou 22 kW ont une durée de vie estimée à 10-15 ans avec un entretien régulier. L'infrastructure électrique (fourreaux, câblage, tableau dédié) est pérenne et réutilisable lors du remplacement des bornes. Le logiciel de supervision évolue par mises à jour régulières sans changement de matériel, ce qui garantit la compatibilité avec les nouveaux protocoles et véhicules.
Pour aller plus loin
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Financement ADVENIR bornes de recharge : aides et primes 2026
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Conclusion
L'infrastructure collective de recharge en copropriété est aujourd'hui l'une des décisions les plus structurantes qu'un syndic puisse proposer à son conseil syndical. Bien conçue, elle répond simultanément aux demandes de droit à la prise des résidents, protège la puissance commune de l'immeuble via le délestage dynamique, garantit l'équité de la refacturation individuelle, et valorise le patrimoine immobilier. Le programme ADVENIR réduit le reste à charge jusqu'à 50 %, rendant l'investissement accessible pour la quasi-totalité des copropriétés. Contactez l'équipe Nexteneo pour une étude gratuite adaptée à votre immeuble.
